Vi erbjuder juridisk rådgivning om fel i fastighet för dig som säljare och för dig som köpare.

Vad är ett fel i fastighet?

Det föreligger ett konkret fel i fastigheten om fastigheten avviker från vad som står i köpekontraktet (garanti eller utfästelse). Exempelvis kan det gälla kvadratmeterpriser som är fel, att det ska finnas kommunalt vatten, fiberanslutning, eller att fastigheten är belastad med servitut m.m.

Fastigheten kan också vara behäftad med ett rådighetsfel. Rådighetsfel uppstår när en myndighet fattar ett beslut som inskränker en köpares förväntade möjlighet att använda det hen köpt. Rådighetsfel avseende fast egendom är reglerat i jordabalken.

Vad är ett dolt fel i fastighet?

Ett dolt fel i fastigheten är ett fel som köparen av ett hus upptäcker efter försäljning. Det dolda felet ska ha funnits redan före försäljningen, men inte blivit upptäckt vid en noggrann undersökning och besiktning inför köpet. Köparen ska heller inte ha behövt räkna med felet med tanke på bostadens ålder, skick och konstruktion m.m.

Dolda fel i hus regleras av jordabalken och fallen är ofta komplexa. De fel som kan upptäckas är ofta väldigt kostsamma och/eller svåra att rätta till. Många husköpare tar därför hjälp av en besiktningsman inför köpet. Som köpare har du en långtgående undersökningsplikt då du köper hus, i jämförelse med om du köper en bostadsrätt.

Dessa kriterier avgör om det är ett dolt fel

·      Felet har funnits vid köptillfället

·      Felet har inte gått att upptäcka vid en noggrann undersökning inför köpet

·      Felet har inte varit förväntat

·      Felet påverkar marknadsvärdet

Exempel på dolt fel i fastighet

·      Mögel och röta – exempelvis mögel i bjälklaget

·      Felaktig dränering – felaktig dränering kan visa sig som fuktskador

·      Konstruktionsfel – exempelvis gällande isolering, avlopp och ventilation

·      Elfel – icke-fackmannamässigt utförda elinstallationer kan leda till bland annat brännskadade ledningar

·      Bostaden har mindre area än vad som angetts i avtalet

·      Skadedjur

·      Avsaknad av bygglov i vissa fall

Rådighetsfel

Rådighetsfel tar sikte på en situation då en myndighet meddelar ett beslut som resulterar i att köparen inte får den rådighet över fastigheten som han eller hon hade kunnat förvänta sig att få  Sådana beslut kan vara till exempel ett rivningsbeslut som fattats av myndigheterna eller ett beslut som berör miljön.

Rättsliga fel

Det finns olika typer av rättsliga fel. Det kan handla om att  köparen inte beviljas lagfart på fastigheten.  Köparen har då möjligheten att häva köpet och att få sin skada ersatt. Det fortsätter dock att felet inte beror på köparen. Det ska alltså inte vara köparens fel han eller hon inte erhåller lagfart. En annan situation kan vara att fastigheten är pantsatt till ett högre belopp än vad köparen visste om vid köpet. Rättsliga fel kan även vara andra rättigheter som fastigheten är belastad med, tex. servitut för vatten eller servitut för väg. För att köparen ska kunna åberopa sådana fel mot säljaren så måste det vara fråga om ett fel som köparen varken kände till eller borde ha känt till.

Påföljd vid fel?

Om det är fel i en fastighet så kan köparen ha rätt att kräva avdrag på priset eller häva köpet. Säljaren kan också kräva ersättning genom skadestånd. Det är viktigt att köparen reklamerar felet i rätt tid till säljaren. Säljaren är ansvarig i 10 år för fel i fastigheten.

Rådgivning om dolda fel i hus

Har du köpt hus och upptäckt dolt fel? Eller befinner du dig på andra sidan och får information från köparen om eventuellt dolt fel? Vi företräder dig, både då du som köpare upptäcker dolt fel och i de fall då du sålt ett hus. Vi samarbetar med byggnadstekniker och med ingenjörer för att hantera även tekniskt komplicerade frågor. Kontakta oss för ett rådgivningsmöte. Vid ett sådant möte diskuterar vi tillsammans hur vi kan gå vidare med ditt ärende på bästa sätt. Många gånger kan parterna enas om en förlikning. På så sätt undviker vi att tvisten behöver prövas i domstol.