En bostadsrätt är en upplåtelseform där medlemmar av en bostadsrättsförening (brf) äger varsin rättighet att nyttja en bostad mot en årsavgift som vanligen betalas per månad. Rättigheten gäller för obegränsad tid under förutsättning att de förpliktelser medlemmen har mot föreningen uppfylls. Bostadsrättshavaren äger inte bostaden utan förvärvar ett ekonomiskt andelstal i föreningen tillsammans med en bostadsrätt i den. Fastigheten och bostäderna i den ägs av bostadsrättsföreningen, dvs. indirekt av medlemmarna själva. Den lag som reglerar bostadsrätter heter bostadsrättslagen.

När bostadsrättshavaren vill bygga om sin lägenhet

Du har som bostadsrättshavare ganska stor rätt att göra förändringar i din bostadsrättslägenhet eftersom du har underhållsskyldigheten för lägenhetens inre. Det kan gälla till exempel vilken typ av golv eller köksinredning som du vill ha.

Följande åtgärder i lägenheten kräver styrelsens tillstånd:

·      Ingrepp i en bärande konstruktion.
·      Installation eller ändringar av ledningar för avlopp, värme, vatten eller gas.
·      Installation eller ändring av anordning för ventilation.
·      Installation eller ändring av eldstad eller rökkanal eller annan påverkan på brandskyddet.
·      Någon annan väsentlig förändring av lägenheten.

Styrelsen får neka tillstånd till en åtgärd endast om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Styrelsen kan meddela villkor för tillståndet.

Om du är missnöjd med styrelsens beslut kan du begära att hyresnämnden prövar frågan. Att utföra åtgärder utan tillstånd är grund för förverkande, vilket innebär att styrelsen kan säga upp bostadsrättshavaren som då tvingas flytta från lägenheten.

När föreningen beslutar om ombyggnation

En bostadsrättsförening kan besluta att bygga om eller bygga till en fastighet. Bygget kan innebära ingrepp i en eller flera lägenheter.

Några exempel på vanliga om- och tillbyggnader och hur de kan påverka en bostad:
·      En installation av hiss kan kräva att en del av en lägenhet används.
·      Nya balkonger eller utbyggnad av balkonger kan påverka andra lägenheter och minska marknadsvärdet eller trivseln.
·      Beslut om att flytta vindsförråd till källaren med anledning av en vindsexploatering kan också anses innebära ingrepp, även om beslutet inte gäller själva lägenheten.

Ett beslut som gäller en om- eller tillbyggnad blir giltigt om:
·      frågan tas upp på en föreningsstämma där minst två tredjedelar av de röstberättigade (alla bostadsrättshavare) röstar för ändringen och
·      hyresnämnden godkänner beslutet.

Uppsägning av bostadsrättshavare

Om du som är bostadsrättshavare missköter dig allvarligt kan bostadsrätten förverkas. Det betyder att du förlorar bostadsrätten.

En bostadsrätt kan förverkas om du:
·      inte betalar insats, upplåtelseavgift eller årsavgift
·      hyr ut bostaden utan att ha föreningens tillåtelse
·      stör dina grannar
·      vanvårdar lägenheten
·      vägrar föreningen tillträde till lägenheten
·      eller på annat sätt bryter mot det du avtalat med bostadsrättsföreningen om eller är skyldig att göra enligt lag.

Det finns formella krav som bostadsrättsföreningen måste uppfylla för att bostadsrätten ska kunna förverkas. Bostadsrättsföreningen behöver i de flesta fall:

·      Skicka en uppmaning om rättelse till bostadsrättshavaren innan uppsägning sker. Detta kallas i lagen en ”rättelseanmaning”.
·      När det gäller störningar i boendet måste föreningen även skicka ett meddelande, en underrättelse, till socialtjänsten före uppsägningen.

Vid särskilt allvarliga störningar behövs ingen rättelseanmaning eller underrättelse innan uppsägningen. Bostadsrättsföreningen ska alltid skicka en kopia på uppsägningen till socialnämnden. Det kan ske i samband med uppsägningen.

Om bostadsrättshavaren protesterar mot uppsägningen får föreningen vända sig till tingsrätten för att få frågan om förverkande prövad. Om tingsrätten godkänner föreningens begäran om förverkande innebär det att bostadsrättshavaren måste flytta från lägenheten. Vid förverkande ska bostadsrätten tvångsförsäljas med hjälp av kronofogdemyndigheten.

Hyra ut bostadsrätt i andra hand

Du som äger en bostadsrätt får hyra ut din lägenhet om föreningen går med på det eller hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Om du låter någon annan använda din bostadsrätt självständigt är det en uthyrning i andra hand. Det saknar betydelse om du tar ut hyra. Du får hyra ut i andra hand om bostadsrättsföreningen godkänner det. Om föreningen inte tillåter det kan du som vill hyra ut söka tillstånd i hyresnämnden. Skulle du hyra ut i andra hand utan att ha samtycke eller tillstånd riskerar du att förverka bostadsrätten. Det betyder att du förlorar rätten till bostaden.

Reglerna om andrahandsuthyrning av en bostadsrätt liknar reglerna för hyresrätt. Men en skillnad är att du som äger en bostadsrätt inte behöver ha ”beaktansvärda skäl”. Här räcker det att du har ”skäl” att upplåta i andra hand. Reglerna i bostadsrättslagen är alltså generösare än motsvarande regler i jordabalken.

Kontakta oss om du vill veta mer.